今日からは、少し不動産のことを書きますね。
不動産賃貸業の歴史は古く、江戸時代から行われていると言われています。
それだけ、伝統的なビジネスであり、再現性も高いです。
労力もそれほどかからず、サラリーマンが副業で取り組むには、もってこいのビジネスと言えます。
しかし、皆さんが思われているような完全な不労所得ではなく、賃貸ビジネスとして真剣に取り組まないと簡単には上手くいきません。
それでも、ある程度の勉強と初期費用分の自己資金があれば、収益化はそれほど難しくはありません。
情報ビジネスは、初期費用はほとんどかかりませんが、マネタイズまでの時間がかかります。
まず、収益化を急ぎたい場合には、不動産から始めると早いタイミングで実現できるでしょう。
私も副業を始めようと思い立ってから、自分には何ができるんだろうと考えたときに、まずは不動産からだろうと思いました。
それ以外のビジネスでは、収益化するイメージが湧きませんでした。
そして、やはり思った通り、本やセミナーで学んだ通りに実行したら、収益化できました
いろいろなトラブルやリスクはありましたが、それも経験と思っています。
最初に買った築古アパート
今日は、私が最初に買った物件のことを話します。
最初に買った物件は、不動産業者さんから紹介してもらった物件でした。
売主さんは、ご実家の近くに引っ越しするので売却するということでした。
築後30年は経っている物件でしたが、修繕履歴を見ると近年に外壁塗装を行っており、キッチンなどの設備も新たに入れているようでした。
売主さんが大切に使っていたことが、販売チラシから伝わってきました。
周辺には、工場が多くあり、バス停も近く、賃貸需要がありそうでした。
妻と話したら、これはなかなかいい物件だという反応でした。
その日の内に、現地調査に行き、問題なさそうなので、即買い付け申込を入れました。
4LDK×1、2DK×4という変わった構成
部屋の構成が少し変わっていて、4LDKが一部屋と2DKが四部屋という組み合わせでした。
4LDKには、おそらく売主さんが、もともと自宅として住んでいたのでしょう。
現在では、すべて賃貸にしており、満室となっていました。
現状、満室ではあるものの、総家賃の中で4LDKの部屋の家賃が三分の一を占めている点が少し気になりました。
この4LDKが空室になると、いきなり空室率が33%になってしまいます。
リスクが集中しすぎているなと思いましたが、現地調査をした際に隣の戸建ての表札を見ると同じ苗字だったので、おそらく家族なんだろうと思い、しばらく退去はないだろうと勝手に都合良く考えました。
すると引渡し完了後、一ヶ月も経たないうちに4LDKの部屋から退去の連絡が入ってきました。
聞けば、近くの新築戸建てに引っ越すということでした。
すぐ近くに建った新築物件でしたので、そこなら確かに実家からも近いし、引っ越しますよね。
今思えば、おそらく売り出している時には、すでに退去が決まっていたのだと思います。
しかし、その後なんとか頑張って、入居付けをし、今は満室が続いています。
当時は、2DKの一部屋もほぼ同時に空室となったため、空室率が50%となり、キャッシュフローが赤字になってしまいました。
リスク分散が大切
こうした経験からやはりリスクは分散されている方が良いと思います。
2DKの部屋は近所の工場に勤めている方や近くの大学に通う学生、老夫婦が入っていて、単身でも2人でも暮らせます。
家賃も低価格帯で、賃貸には、ちょうど良い間取りとも言えますので、空室はすぐに入居が決まりました。
アパートは2DKぐらいの小ぶりな部屋が、6部屋ぐらいに分かれていると適度にリスク分散されていると言えるのではないかと思います。