不動産ビジネスに関して感じていることを書きますね。
募集の際に家賃を下げないほうが良い
今、賃貸募集しているガレージ戸建てですが、内覧の希望多く反響はいいですね。内覧していただいた方の声で部屋は気に入ったのだけれども家賃がやや高いというものがあります。
家賃の下げ幅や下げたら本当に決まるのか等にもよりますが、基本的には家賃は下げない方が良いと思っています。
家賃を下げると当然ですが年間の収益が減ることになり利回りが下がります。収益還元法で計算する物件の価格も下がります。売却するときの価格が下がる可能性があるのです。
不動産投資家の多くは、年間の家賃収益を周辺の相場利回りで割り返して物件価格が妥当かどうかの判断基準の一つにしていると思います。
単純にすぐに空室を埋めたいからと言って家賃を下げると出口のときに影響します。出口まで考えて売却後にトータルでどれだけ利益が出たかが不動産賃貸業では重要なことだと思います。
従って、家賃を下げるぐらいなら、広告料を2倍にする、フリーレントを1か月つけるとかしたほうが良いです。1か月分の家賃は1年で取り返せます。
また、家賃で勝負するよりも、できる限り設備を良くして、良質な住居として競争力を付けた方が良いと思っています。