準備しておきたい銀行に提出する資料
今日は、昨日の続きです。銀行に提出するために準備しておきたい資料は大別すると以下の3つです。
- 企業概要書（法人の概要を説明するもの）
- 事業計画書（融資を受ける事業について説明するもの）
- 物件資料
➊企業概要書については以下のリンクをご参照ください。今日は➋➌についてご説明します。
➋事業計画書
融資を受けて物件を購入することを通じて達成する事業目的、資金計画、収支計画を記載します。
事業の目的
まず、今回物件を購入することで社会に貢献できることを記載しましょう。
これは、決して利回りや収益のことではなく、創業の動機や経営理念として企業概要書に掲げていることを本物件購入を通じて達成するというものにするべきです。
そうすることで事業に一貫性がでてきて説得力が高まります。
例えば、「安価で良質な住居を提供すること」、「空き家再生することで地域の治安や環境を改善する」といったようなものです。
資金計画
本事業の資金計画を記載します。物件価格、仲介手数料や登記費用等の諸費用、リフォーム費用、不動産取得税等を記載します。
そして、それぞれ自己資金で賄うのか、融資を予定するのかの計画を記載しましょう。
どの程度、自己資金を使う予定でいるのかを明確にします。
収支計画
ここが、この事業計画書の肝となる部分ですが、本物件の収支シミュレーションを記載します。
まずは、収益計画です。想定家賃を決めます。想定家賃を決める際の根拠として、周辺物件の募集案件の家賃を記載して周辺の家賃相場と比べても無理のない家賃設定であることを示しましょう。
周辺物件の募集状況はアットホームの賃貸物件紹介サイトが地図から探せてわかりやすくてお勧めです。https://www.athome.co.jp/chintai/tokyo/map/
アパートの場合は、現状満室であったとしてもある程度の空室リスクを入れ込んでおきましょう。しかし、基本的には満室にする計画だと思いますので考慮する空室率は年間5%ぐらいで十分でしょう。
ガレージ付きなど個性的な物件や間取りに仕上げた場合には、少し離れたエリアでも類似の物件で高い家賃で募集しているものがあるはずですのでその情報を参考事例として記載しましょう
次に支出計画をシミュレーションします。
銀行融資の返済額をシミュレーションして記載します。ローン計算アプリを使って計算できます。仮の期間と金利で良いので計算結果による返済利息の計画を費用として記載しましょう。
管理費や想定される修繕費用を記載しましょう。実際には修繕費用が発生する想定で頭の中では準備しておくことが重要ですが、ここには過度に折り込む必要はないでしょう。
こうして、収入と支出のシミュレーションを行ったら、収支計画を5年分記載します。その際に減価償却費控除前の収支と減価償却費控除後の収支を記載します。
あわせてキャッシュフロー計画も記載します。キャッシュフロー計画には、銀行融資の返済額シミュレーションで算出した返済元本を反映します。また、減価償却費はキャッシュアウトしませんので反映させません。
差別化戦略
最後に、想定される空室リスクを抑えるための差別化戦略を記載しましょう。
例えば、「入居者ニーズに応える個性的な間取りにする」、「温水洗浄便座等の設備を新設して物件の競争力を高める」、「仲介不動産業者に支払う広告料を2倍にする」等です。
広告料は入居者募集を担う仲介不動産業者に支払うものですが、これを多くすると面白いように入居が決まりやすくなります。結局そこかと思ってしまいますが、お互いにビジネスですから当然ですよね。
不動産ビジネスの最大のリスクは空室リスクですので、こうした空室リスクを抑えるための対策をしっかりとしていることで、銀行の安心感か高まります。
➌物件資料
物件資料は、一般的に不動産業者さんが用意してくれるものをそのまま渡せば良いのですが、一式を揃えて渡してあげることが重要です。
地図、公図、地積測量図、謄本、販売資料等になります。契約済みの場合には、売買契約書、重要事項説明書も写しも提出しましょう。
これらが手元に揃っていなければ、不動産業者さんにお願いして揃えてもらいましょう。
地図や公図には対象物件がわかるようにマーカーで色付けしてあると親切です。
また、相続税路線価を調べて添付すると土地価格が割高になっていないかを示せて良いと思います。当然、割高な価格で買わないために自分のためにも調べておくことが必要です。
相続税路線価は以下のリンクから調べることができます。
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
まとめ
銀行に融資打診する際の資料は、企業概要書、事業計画書、物件資料の3つです。
企業概要書と事業計画書はわかりやすく整理してA3一枚に仕上げましょう。記載した内容を疎明する資料は添付資料にしましょう。
投資ではなく、事業ですのでいずれの資料にも利回りのことを書いてはいけません。
これらの資料と決算書を持って、銀行に相談に行き、事業として社会貢献し、創業の動機や経営理念を達成したいという熱い思いを語りましょう。