投資系ビジネスでのパートナー
不動産賃貸ビジネスや証券投資等の投資系ビジネスを進めていくうえでは、不動産会社や証券会社の営業マンとの付き合い方が大事ですよね。
しかし、不動産会社や証券会社の営業マンとの付き合いは結構疲れますよね。最近はだいぶ誠実な営業マンが増えてきましたが、昔ながらのガツガツした営業マンもまだまだ多くいて、必ずしも顧客に誠実ではないケースもあると思います。そうしたことを慎重に見極めながら付き合わなければならないので疲れるのですよね。
ビジネスパートナーとして継続的に付き合うためには、営業マンにも儲かったもらうのはもちろんですが、過剰に儲けさせて自分が損することは避けたいところです。
不動産取引に関する手数料
不動産売買に関する仲介手数料の上限は法律で決められています。取引価格によって異なるのですが400万円以上の取引では3%＋6万円が上限となっています。したがって、手数料率をごまかされるような心配はありません。
それでも、騙されないように注意しないといけないという思いが拭いきれないのはなぜでしょうか。それはおそらく目に見えない手数料が取引価格等に含まれていて、高値づかみをさせられた感がある経験を持つ人が多いからではないでしょうか。そうした感覚を直接、自分の経験で感じている人もいるし、色んなところでそういう話を間接的に聞いている人もいるかと思います。
不動産会社が仲介として介在する場合は、取引価格が不動産会社の収益となることはありませんが、売主側の仲介にもなっていて手数料が両側から入る場合があります。両手取引と言われていますが、その場合、取引を成立させて両社から収益を得るために売主側の立場で価格を高く売却する場合があるかもしれません。一方で、取引を成立させるために買い手の立場で価格を低く設定する場合もあるかもしれません。いずれにせよ不透明感が拭えないですよね。
また、不動産業者が売主となる場合には取得価格がいくらかは買い手からは見えませんので、売却価格に大きな利益が乗っているケースもありますので特に注意が必要ですね。
証券取引に関する手数料
証券投資の際には、株式売買や投資信託の手数料は契約締結前交付書面や目論見書にて開示されています。
一方で開示されていない手数料もあります。例えば、既に市場に流通している債券の売買は売り手の売却価格と買い手の購入価格に差があり、その差が証券会社の収益になります。中古車の売買と一緒ですね。
仕組債の場合は、新たに商品を組成するので、発行価格は通常は100のものが100で販売されるのですが、クーポン利率が証券会社の収益を引いた後のものとして設定されます。この時に、どれだけクーポン利率が下がっているのかが買い手には全く見えません。金融庁が問題視しているのもこの点ですね。
投資信託も販売手数料は明示されていますが、信託報酬という形で日々の価格から手数料が引かれていきます。この信託報酬率は目論見書に明示はされていますが、この報酬も証券会社の収益になりますので、販売手数料0であっても証券会社は販売するメリットがあります。信託報酬率が高すぎないか良く見る必要があります。
このように目に見えない形で不動産会社や証券会社に収益を払っていることがあります。後から気づいた時に感覚的にこちらが損したような感じになるのかもしれません。もちろん会社側に収益が入らないとそのビジネスが継続しませんので、ある程度、会社側にも儲かってもらわないといけません。但し、自分が損しないような儲け方をしてもらうように注意して付き合わないといけませんね。