ライフシフトにつながる情報共有です。
不動産ビジネスは少ない労力で安定キャッシュフローが見込める
今日は、税理士事務所に提出する決算関係の資料をまとまめていました。3か月ごとに提出しているので、7月から9月の銀行通帳や家賃明細等をコピーして送りました。銀行の通帳は、普段あまり意識して見ていないのですが、3か月に一度のこのタイミングで確認します。あらためて確認すると、少しづつですが通帳の残高が増えているのがわかって嬉しくなります。
物件購入時には、初期費用が購入価格に対して約10%ほどかかります。それを、毎月の家賃収入から融資返済額、管理費用等の諸経費を引いた手残りキャッシュフローで回収していきます。物件規模や融資割合、金利によって異なりますが、フルローンで融資を借りた場合で約3年～4年で回収するイメージです。
私は最初はアパートを購入したのですが、1年目に空室が2部屋出てしまい手残りキャッシュフローがほぼゼロの状態が半年近く続きました。家賃収入と融資返済額等がほぼ同額だったのです。この時は、通帳の残高が増えていかずに、最初の初期費用を回収が全く進まずにつらい日々でした。
しかし、インターネット上の入居募集ページの改善や温水洗浄便座やTVモニターフォン等の低コストの設備導入、不動産仲介業者さんとの募集戦略の練り直しによって満室にすることができました。それ以降、この2年ほどは満室が続いていて、家賃収入が融資返済額等を上回り、着実にキャッシュフローが毎月積み上がっています。当初予定より初期費用の回収が遅れていますが、このペースで積み上がっていけば、順調に初期費用を回収できそうです。
空室対策には、かなりの時間と労力を投入しましたが、それでも本業の合間の休日を使ってできました。また、満室になってから以降は、ほとんど労力がかかりません。これだけの労力で安定的なキャッシュフローが入ってくるビジネスは他にはなかなかないでしょう。
不動産ビジネスの始める際のボトルネックは？
不動産賃貸ビジネスが魅力的であることは、ある程度伝わったのではないかと思います。ところが、始めたいけれどもなかなか始められない人も多いのではないでしょうか。ボトルネックはどこにあるのでしょう。
まずは、当初の初期費用や融資の問題があると思います。それから不動産に関する知識が乏しいため、不動産業者さんとのやり取りが難しいということもあるでしょう。中古物件であれば、老朽化のリスクや見えない物件の瑕疵がわかりにくいということもあります。
これらをクリアすることは簡単ではないですが、いずれも対策はあります。初期費用分の資金作りについては、家や車を売る、日々の生活費を見直す等。ボロの戸建から始めて融資がおりなくても少額の資金から始められるやり方もあります。不動産に関する知識は、本や動画で勉強することができます。今は、不動産ビジネスに関する本や情報があふれています。物件のリスクは、リフォーム業者さんに一緒に見てもらうことでリスクを軽減することができます。
このように、ネックは知恵を絞って対策を打てばクリアできるものばかりです。不動産ビジネスを始めるのに一番のネックとなるのは、資金作りやリスク回避対策をクリアするための行動を起こすマインドにあるかもしれません。
マインドブロックを外すにはこの本がおすすめ
そうしたマインドセットを重視しているメガ大家の木下たかゆきさんの書籍を紹介します。多くの人が、メガ大家をいきなり目指すわけではないかもしれませんが、不動産ビジネスに参入するときのマインドブロックを外すには最良の書です。
『最速で億を稼ぐ 不動産投資［成功の原理原則］』（2016年、ぱる出版）
『最速で億を稼いだ男が明かす不動産投資「勝者のセオリー」』（2018年、ぱる出版）
- 「即断即決即行動」の習慣をつける
- 付き合う人を変える
- 本は最もコスパの良い勉強法（まずは100冊読む）
これらは、書籍の中で触れられている重要なポイントです。不動産ビジネスに限らず、どのビジネスにも共通のことですね。ライフシフトしていくうえでも必読の書といえます。